Innholdsfortegnelse

En kort innføring i naborett, servitutter, allemannsretten og hevd

1. Naborett

Grannelova § 2 – generelle skader eller ulemper

Hvem har rettigheter etter bestemmelsen

Det følger av grannelova (heretter gl.) § 2 at man ikke kan foreta seg noe som kan skade eller medføre ulemper på “granneeigedom”. Det er altså et minstekrav for å få vern etter bestemmelsen at skaden eller ulempen kommer fra en annen eiendom. Dette medfører at det ved tvister internt i et sameie eller borettslag ikke vil være adgang til å påberope seg gl. § 2. Her må man se hen til henholdsvis sameieloven og burettslagslova.

Eiendommer som grenser til eiendommen hvor skaden eller ulempen kommer fra er klart å anse som “granneeigedom”. Også eiendommer som ikke direkte grenser til eiendommen kan omfattes av begrepet. Det avgjørende vil være virkningene av den plagsomme virksomheten.1

Hvorvidt eiendommene eies av private eller det offentlige er uten betydning. Grannelova § 2 kan følgelig gjøres gjeldende overfor det offentlige, og motsatt. 2

Hva er lovlig

Det kan innledningsvis påpekes at gl. § 2 ikke skiller mellom faktiske handlinger og unnlatelser. Dette medfører at også unnlatelse av å forhindre skade eller ulempe på naboeiendommen kan vurderes som rettsstridig.

Et hovedvilkår i loven er at det må foreligge en «skade eller ulempe» for naboeiendommen. Begrepene omfatter alt fra ting man kan ta og føle på, som f.eks. sprekker i vegg eller grunn som raser ut, til mer abstrakte ting som lukt, støy og annen forurensning. Det er også mulig at personskader som oppstår i forbindelse med skade på eiendommen kan omfattes.

Når det gjelder skadebegrepet, stilles det ikke krav om at skaden må ha en viss varighet. På den andre siden må sannsynligvis påberopte ulemper være av en viss varighet, ettersom ulemper av forbigående karakter trolig vil anses å være innenfor det en nabo med rimelighet må tåle.

Det er imidlertid ikke nok at det foreligger en skade eller ulempe. Forholdet må i tillegg kunne karakteriseres som «urimeleg eller uturvande».

Med «uturvande» menes at noe er unødvendig. Skader eller ulemper som påføres i ren sjikanehensikt eller tankeløshet vil typisk karakteriseres som unødvendige. Også skader eller ulemper som stammer fra en nyttig virksomhet kan i enkelte tilfeller betegnes som unødvendig. Dette vil typisk være der skadene eller ulempene kunne vært redusert eller forhindret. Om slike tiltak kunne vært gjennomført må avgjøres etter en konkret vurdering av hver enkelt sak.

I vurderingen av om noe er «urimeleg» må man her se hen til gl. § 2 annet til fjerde ledd. Etter bestemmelsens annet ledd må det vurderes om tiltakshaver har gjort det man teknisk og økonomisk sett kan forlange for at skaden eller ulempen forhindres eller reduseres.

Videre må det vektlegges hvorvidt den aktuelle skade eller ulempe er «venteleg etter tilhøva på staden», jf. bestemmelsens tredje ledd. Skader eller ulemper som ikke er verre enn hva som oppstår av normal bruk av området er følgelig ikke «urimeleg». Det foretas altså en vurdering av hva man må regne med i nabostrøket og området eiendommen ligger i. Det er viktig å merke seg at det er etableringstidspunktet man må ta utgangspunkt i ved vurderingen, men man kan ikke kreve at utviklingen står stille. I unntakstilfeller kan noe som anses som «venteleg» likevel være urimelig hvis det medfører en betydelig forverring som bare eller i særlig grad berører en avgrenset krets personer, jf. gl. § 2, fjerde ledd.

Konsekvenser av overtredelse

Hvis tiltaket fastslås å være i strid med gl. § 2 kan det enten stanses, rettes opp, eller man kan tilkjennes erstatning.

Retting er regulert av gl. § 10, og innebærer at tiltaket bringes innenfor det som er lovlig etter gl. § 2. Fra utgangspunktet om at man har krav på retting er det imidlertid en rekke unntak, se gl. § 10. Et av unntakene er tilfeller der retting vil medføre så store kostnader at det klart står i et misforhold til det som oppnås ved rettingen. For at unntaket skal komme til anvendelse må naboen som har overtrådt gl. § 2 ikke være å bebreide, og den naboen som er utsatt for skaden eller ulempen må få en økonomisk kompensasjon. Kompensasjonen må minimum tilsvare det man ville fått i erstatning. Også skader av ikke-økonomisk art kan her være relevante.

Dersom man har lidt et økonomisk tap ved å bli påført skader eller ulemper i strid med gl. § 2, åpner gl. § 9 for at man kan kreve dette tapet erstattet. I motsetning til krav om retting etter gl. § 10 er det altså et krav om at man kan påvise at man er påført et tap for å kunne kreve erstatning etter gl. § 9. Et eventuelt tap må være en konsekvens av det nabostridige tiltaket. Det er derimot ikke noe krav om at naboen har utvist skyld, da gl. § 9 bygger på objektivt ansvar. For å stadfeste erstatningsansvar er det tilstrekkelig at det er årsakssammenheng mellom tiltaket og skaden eller ulempen hos naboen.

Grannelova § 3 – trær på naboeiendommen

Bestemmelsen er en særbestemmelse for trær som er til skade eller særlig ulempe for naboen. Står trærne på naboeiendommen nærmere hus, hage, tun eller dyrket jord enn en tredjedel av høyden, kan de fjernes under den forutsetning at det ikke er vesentlig om å gjøre for eier av treet eller naturmangfoldet i området at treet blir stående. Det er viktig å merke seg at det ikke er avgjørende hvor nært grensen trærne står.

I vurdering om det er vesentlig om å gjøre at treet blir stående, kan både økonomiske og ikke-økonomiske hensyn vektlegges. Relevante momenter er bl.a. om treet skaper ly for vinden, hindrer innsyn eller representerer en estetisk verdi. Hvis det er skog som har salgsverdi har eier gjerne en interesse av å ha den stående hvis hogst vil medføre et økonomisk tap. I en dom fra Eidsivating lagmannsrett kom man i et slikt tilfelle frem til at man ikke kunne pålegge hogst.3

Trærne må også representere en «skade eller serleg ulempe», jf. gl. § 3. Det er etter denne bestemmelsen ikke krav om store skader, men det må i det minste være en reell skade eller ulempe. Trær som stenger for utsikt eller sol kan falle inn under gl. § 3, men det beror på en konkret vurdering. Et moment vil her være hvor god utsikt man har fra andre steder av tomten. Det kan videre vektlegges om treet forårsaker nedfall av løv og greiner. Hvis det er fare for at treet kan velte over naboeiendommen og påføre skade, er dette også noe som kan tillegges vekt i vurderingen om det foreligger en «skade eller serleg ulempe».

Dersom et tre strider med gl. § 3, er det aktuelt å kreve retting etter gl. § 10. Man kan ikke kreve at hele treet fjernes dersom det er tilstrekkelig å beskjære deler av treet for å få det innenfor det som er lovlig.

Klipping av trær, greiner og røtter som stikker inn på naboeiendommen

I naboloven har man en egen bestemmelse som gjelder fjerning av trær, greiner og røtter som henger over nabogrensen, se gl. § 12.

Det er et vilkår for at man skal kunne foreta fjerning at treet, greinene eller røttene er«nemnande til skade eller ulempe». Det er således ikke tilstrekkelig at treet i seg selv er til skade eller ulempe (hvis så er tilfellet må man anvende gl. § 3), skaden eller ulempen må knytte seg til det som er over grensen.

Videre må man ha varselet naboen om forholdet og gitt vedkommende rimelig tid på å fjerne det selv. Dette gjelder imidlertid ikke for røtter, som kan fjernes uten varsel.

I bestemmelsens andre ledd er det gjort unntak for merketrær, tre som fungerer som grensemerke, og der det er skog på begge sider av grensen. Grannelova § 12 kan ikke anvendes i disse situasjonene.

Nabovarsel

For byggetiltak som er søknadspliktige etter bl.a. plan- og bygningsloven (heretter pbl.) skal naboer varsles, jf. pbl. § 21-3.

Videre oppstiller grannelova krav om nabovarsel før en rekke tiltak iverksettes, se gl. § 6. Blant tiltakene som gl. § 6 krever nabovarsel for kan nevnes planting, graving og bygging.

Det er ingen særlige formkrav til et nabovarsel etter gl. § 6. Av denne grunn vil et varsel etter pbl. § 21-3 også kunne bli å betrakte som et varsel etter gl. § 6. Det er imidlertid ingen automatikk i dette, men sentralt i vurderingen vil være om naboen i varselet er gjort kjent med tiltaket som kan medføre skade eller ulempe på vedkommende sin eiendom, samt at varselet er gitt før iverksettelse av tiltaket.

Dersom naboen protesterer på nabovarselet er det opp til en selv å vurdere hvorvidt protesten er berettiget. Er man i tvil har man adgang til å få prøvd lovligheten av tiltaket ved naboskjønn etter gl. § 7. Dette må imidlertid skje før tiltaket igangsettes.

Grannegjerdelova – lov av 5. mai 1961

Grannegjerdelova regulerer de privatrettslige sidene ved å ha gjerde mellom naboeiendommer. Man må f.eks. se hen til plan- og bygningsloven for å finne hvilke tillatelser det kreves fra det offentlige for å oppføre det aktuelle gjerde.

Det følger av grannegjerdelova (heretter ggl.) § 6 at man har rett til å ha gjerde mellom eiendommene. Kostnadene ved å sette opp gjerde må man koste selv.

I enkelte tilfeller kan det også foreligge gjerdeplikt. Et eksempel er der gjerdet utgjør en nytte for begge eiendommene isolert sett, se ggl. § 7. Man kan i slike tilfeller kreve at naboen bidrar til gjerdeholdet, under den forutsetning at det er klart at nytten som gjerdet utgjør er større enn de totale kostnadene.

Hvis det er gjerdeplikt er utgangspunktet at kostnadene deles likt mellom naboene, se ggl. § 8. Skulle en nabo ønske et mer kostbart gjerde enn hva som er nødvendig, bærer den som ønsker dette merkostnadene som endringen medfører.

Et gjerde skal bygges og vedlikeholdes på en slik måte at det ikke er til fare for verken folk eller husdyr. Det skal heller ikke skjule eller skade delemerker. Plasseringen skal være midt i grensen, og ikke lenger inn på naboens eiendom enn det går inn på egen eiendom. Skulle gjerdet være én meter bredt, f.eks. hekk eller steingard, kan det plasseres slik at midten av gjerdet er i grenselinjen, og 0,5 m. av gjerdet går inn på hver eiendom. Er imidlertid gjerdet bredere enn én meter, må det plasseres slik at maksimalt 0,5 m. av gjerdet går inn på naboens eiendom, se ggl. § 4.

Det kan være adgang til å lage en avtale som går foran grannegjerdelovas bestemmelser.

2. Servitutter

Hva er en servitutt

En servitutt er kort fortalt en begrenset rett til faktisk rådighet over fremmed eiendom. Råderetten kan være slik at den berettigede «servitutthaveren» aktivt kan nyttiggjøre seg av den fremmede eiendom (den tjenende eiendom), f.eks. ved å kjøre over den, hogge i skog, utøve beiterett og lignende. Slik aktiv nyttiggjøring av den tjenende eiendom betegnes som positive servitutter. Motsetningsvis kan servitutten gå ut på at servitutthaveren kan legge bånd på nyttiggjøringen av den tjenende eiendom, f.eks. at det ikke skal drives næringsvirksomhet eller annen nærmere fastsatt aktivitet derfra. Dette kalles for en negativ servitutt. For begge typer servitutter må retten fremstå som en særrett for servitutthaveren. På denne måten skiller servitutter seg fra allmenne rettigheter, f.eks. allmennhetens rett til fri ferdsel i utmark og strandsone. Nyttiggjøring og andre forhold ved en servitutt reguleres av servituttloven (heretter servl.). Loven er fravikelig ved avtale, se servl. § 1 annet ledd.

Hvordan servitutter oppstår

Servitutter kan oppstå på flere måter, men det vanligste stiftelsesgrunnlag er avtale med grunneier. Som eksempel kan nevnes kjøp av hytte, hvor man gjennom kjøpsavtalen i mange tilfeller får veirett over den tjenende eiendom, rett til fiske eller kanskje rett til båtfeste. Avtalens gyldighet beror på de alminnelige regler om avtaler, og det stilles ikke krav til at en slik avtale utformes skriftlig. Det vil likevel være en klar fordel å utforme avtale om servitutt skriftlig, ikke bare for å skape klarhet i hva servitutten innebærer, men også fordi skriftlighet er en forutsetning for å skaffe seg rettsvern gjennom tinglysing. Ved tinglysing anmerkes servitutten som en heftelse på den tjenende eiendoms grunnboksblad. Dette gjør at heftelsen ikke kan bortfalle ved hevd av etterfølgende eiere av den tjenende eiendom.

Servitutter kan også stiftes gjennom testamentarisk bestemmelse, ved hevd, alders tids bruk eller ved jordskifte. Hevd redegjøres nærmere for senere i denne brosjyre.

Servituttens innhold

En servitutt har først og fremst en kvalitativ side, det vil si hvilken type rådighet det er snakk om. Det kan f.eks. være snakk om en fiskerett eller en veirett. Servitutten vil videre ha en kvantitativ side, som beskriver servituttens omfang. Det kan avtales at en veirett bare kan brukes en viss periode i året, og/eller bare gir rett til å bruke veien til adkomst for personbiler. I sistnevnte tilfelle vil det for eksempel ikke være adgang til å kjøre traktor på veien. Videre kan det avtales at servitutten medfører en plikt til å betale vederlag til grunneier. Servituttens kvalitative og kvantitative side avklares ved å tolke stiftelsesgrunnlaget. Der servitutten er stiftet på avtalegrunnlag, er utgangspunktet at de alminnelige avtaletolkningsprinsipper anvendes. Det sentrale blir da en tolking av selve avtalen, ut fra forholdene på avtaletidspunktet. Ordlyden i en skriftlig avtale vil være et tungtveiende tolkningsmoment.

For å sikre at en servitutt ikke misbrukes av servitutthaveren, eller at grunneier ikke legger hindringer for bruken av servitutten, oppstiller loven regler for rådighetsutøvelsen. Det følger av servl. § 2 første ledd, at verken servitutthaveren eller grunneier må «bruka rådveldet sitt over eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for den andre».

Bestemmelsen viser at grunneier og servitutthaver er likestilte. Begge kan benytte sin rett, men må samtidig ta hensyn til den andre part. Videre er bestemmelsen formulert ved bruk av rettslige standarder, slik at innholdet og forståelsen av vilkårene kan endres over tid. Lovforarbeidene fremhever som et viktig hensyn bak regelen at den skal bidra til en best mulig samlet utnyttelse av eiendommen. Dette innebærer at begge parter, innenfor de begrensningene loven oppstiller om hensynet til den andre part, kan utvikle sin rådighet i takt med endringer i samfunnsforholdene. En gammel rett til adkomst med hest og kjerre kan da etter måten utvikle seg til å bli en rett til adkomst med bil, dersom forholdene ligger til rette for det.

Vilkåret «uturvande» peker mot at utnyttelsen av servitutten kan være lovstridig dersom skaden eller ulempen med enkle midler kunne vært unngått. Det som er uturvande vil da ofte være synonymt med noe som er unødvendig. Man har f.eks. en parkeringsrett for en campingvogn på naboeiendommen, men parkerer den på en slik måte at man gjentatte ganger sperrer for naboens utsikt mot sjøen, selv om man fint kunne parkert vognen et annet sted. For øvrig har ikke dette alternativet så stor selvstendig betydning, da det som er «uturvande» (unødvendig), som regel også vil være «urimeleg».

Om utnyttelsen er «urimeleg», beror på en konkret skjønnsmessig vurdering. Servl. § 2 annet ledd gir noen holdepunkter for en slik vurdering. Etter bestemmelsen skal det i avgjørelsen om noe er urimelig legges vekt på hva som er formålet med retten, hva som er i samsvar med tiden og forholdene og hva som passer til å fremme naturmangfoldet på stedet. Ordlyden i seg selv tilsier en høy terskel, men tankegangen er at rådigheten ikke skal fikseres en gang for alle, hvilket medfører at det som var urimelig for 10 år siden ikke trenger å være urimelig i dag.

Konsekvenser av overtredelse

Lovgiver har gitt en særlig reaksjonsregel i servl. § 17, som gjelder både for servitutthaver og grunneier. Forutsetningen for at bestemmelsen skal komme til anvendelse, er at det dreier seg om et kvalifisert mislighold. Det følger av bestemmelsens første ledd, at dersom en part «varig og trass i åtvaringar brukar rådveldet sitt over eigedomen i strid med §§ 2 eller 3», kan motparten kreve dom på enten opphør av servitutten mot vederlag, eller suspensjon for en viss tid mot et engangsvederlag. Et enkelttilfelle av ulovlig bruk eller opptreden er altså ikke nok; det kreves gjentatte overtramp. Opphørsalternativet skal etter lovforarbeidene være hovedregelen. Det skal da skje et økonomisk oppgjør, og det vanlige er at summen som tilkjennes tilsvarer det servitutten er verdt for servitutthaveren. Det er domstolen som tar stilling til hvilket alternativ som kommer til anvendelse.

Endringer i innholdet av en servitutt

Servitutter kan kreves endret av begge parter (omskiping). Det skilles mellom de tilfeller hvor endringen av servitutten er til fordel for begge parter, og hvor det bare er den ene parten som er tjent med endringen. Det første tilfellet reguleres av servl. § 5. Etter denne bestemmelsen kan det kreves endring av servituttens innhold fra begge parter, dersom det ikke foreligger spesielle hensyn mot å legge om bruken av servitutten, og resultatet vil være minst like godt for motparten som den tidligere bruken av servitutten. Det er likevel en forutsetning for omskiping at servitutten ikke går over til å være av et annet slag enn tidligere. Et eksempel; en gammel veirett over den tjenende eiendoms kronglete grusvei går over til å være en veirett til en ny og asfaltert vei. Her vil ikke retten ha gått over til å være av et annet slag. Etter bestemmelsens første ledd er utgangspunktet at det er den som krever omskiping av servitutten som må betale de omkostninger endringen medfører. Dersom det likevel kan konstateres at begge parter drar nytte av endringen, kan kostnadene fordeles mellom partene, se andre ledd.

Servituttloven § 6 regulerer de tilfeller hvor kun den ene parten er tjent med endringen. Denne bestemmelsen åpner for en videregående rett til endring av servituttens innhold, og endringen kan da medføre en ulempe for motparten. På denne bakgrunn stilles det også høyere krav til endring av servitutten etter servl. § 6 enn etter servl. § 5. Det må for det første være mye om å gjøre for den krevende part å få en endring, samt at dennes vinning må være vesentlig større enn tapet til motparten. Det skal da også ytes vederlag til parten som lider et tap. På denne måten kan vilkårene for endring etter denne bestemmelsen minne om ekspropriasjonslignende vilkår.

Overføring av en servitutt

Utgangspunktet etter servl. § 9 første ledd er at en servitutthaver kan avhende hele eller del av servitutten til hvem han vil, uten samtykke fra grunneier, men bare når overføringen ikke fører til «annan auke i tyngsla enn det elles var høve til». Med dette menes at overføringen ikke må medføre en større byrde for grunneier enn det som opprinnelig var en følge av servitutten. Et klassisk eksempel er der servitutthaverens eiendom utparselleres (deles opp), og det er ønskelig at eierne av de nye parsellene skal kunne nytte den eksisterende veirett over grunneiers eiendom. Domstolene har i flere slike tilfeller tillatt overføring av slik veirett. Veirettens karakter må likevel ikke bli av et annet slag enn før.

Mer ytterliggående begrensninger for overføring av servitutter må det likevel være. I servl. § 9 annet ledd går det frem at en rett som ligger til fast eiendom ikke må avhendes uten sammen med eiendommen, eller en del av den. En rett som ligger til fast eiendom kalles gjerne for en reell servitutt, og retten skal avhjelpe en mangel eller ulempe ved eiendommen. De tidligere omtalte veiretter vil ofte være reelle servitutter, fordi veiretten gjerne ikke er knyttet til en bestemt person, men til en bestemt eiendom. Etter bestemmelsens annet ledd kan man altså ikke overføre en veirett over grunneiers eiendom til en person som bare ønsker å komme seg til fjells. Servitutthaveren må i så fall avhende sin egen eiendom, eller deler av den.

Annerledes vil det være for det som kalles personlige servitutter. En personlig servitutt vil være knyttet til en bestemt person, et firma eller en organisasjon, og ikke til en bestemt eiendom. Det kan f.eks. være anmerket på den tjenende eiendoms grunnboksblad, at Hans Hansen har en jakt- og fiskerett, som Hansen kan nyttiggjøre seg av visse perioder i året. Dette er en personlig servitutt som Hansen kan overføre til tredjemann uten samtykke fra grunneier, såfremt vilkårene i bestemmelsens første ledd er oppfylt. Som nevnt kan overføring av servitutter bare skje dersom det ikke fører til «annan auke i tyngsla enn det elles var høve til».

Videre har man det som kalles for strengt personlige servitutter. Det følger av servl. § 9 tredje ledd at slike retter ikke kan avhendes, fordi retten skal «stetta ein reint personleg tiltrong hjå rettshavaren». En strengt personlig servitutt har man typisk der den funksjonshemmede hytteeier får rett til motorisert ferdsel til og fra hytteeiendommen, selv om eiendommen har tilkomst via for eksempel en sti. En slik personlig rett, som er gitt til en bestemt person på bakgrunn av dennes tilstand, kan ikke under noen omstendighet overføres til andre.

Forkjøpsrett

Dersom en servitutt kan overføres, og dette faktisk skjer, har grunneier i mange tilfeller forkjøpsrett. Denne forkjøpsretten er nedfelt i servl. § 10 første ledd, hvor det fremgår at når «en rett går over til ny rettshavar, har eigaren forkjøpsrett». Som nevnt innledningsvis om servitutter kan bestemmelsene i servituttloven fravikes ved avtale, slik at man kan avtale at bestemmelsen om forkjøpsrett ikke skal gjelde mellom partene. Der ikke annet er avtalt, gir bestemmelsen grunneier en viss mulighet til å føre kontroll med hvem han får som servitutthaver på sin eiendom. Det kan hende at grunneier lenge har følt servitutten som en byrde, og han vil da kunne nytte forkjøpsretten til å forhindre at servitutten går over til noen han ikke har tiltro til eller misliker.

Etter servl. § 10 annet ledd har grunneier likevel ikke forkjøpsrett når reelle servitutter overføres sammen med servitutthaverens eiendom. Om man tillot forkjøpsrett for grunneier i slike tilfeller, ville den naturlige driftsenhet som servl. § 9 annet ledd første punktum tar sikte på å verne bli undergravd.

Salg av eiendom med påheftet bruksrett

Som tidligere nevnt kan en servitutt tinglyses, og dette skjer ved at servitutten anmerkes som en heftelse på den tjenende eiendoms grunnboksblad. Tinglysing er en offentlig registrering av en avtale mellom to parter om rettigheter og forpliktelser. En tinglyst servitutt vil i seg selv ikke kunne hindre et salg av den tjenende eiendom på det åpne markedet. Grunneier kan fritt overdra sin eiendom til hvem han vil, med mindre servitutthaveren har fått pålagt eiendommen et salgsforbud. Et salgsforbud er ingen servitutt, men en klausul som binder grunneier til å ikke foreta juridiske disposisjoner over den tjenende eiendom, f.eks. salg.

Ved at en servitutt tinglyses, vil servitutthaveren ha rettsvern i forhold til tredjemann som grunneier måtte overføre eiendommen til. Ved at servitutthaveren har rettsvern for sin rett, vil ny eier av den tjenende eiendom måtte respektere at eiendommen er beheftet. Servitutten følger altså eiendommen, og faller således ikke automatisk bort ved at grunneier selger den.

Mer usikkert er det hvor servitutten ikke er tinglyst, for da oppstår spørsmålet om den nye eieren visste eller burde ha visst om at eiendommen var beheftet med en servitutt. Dersom den nye eieren ikke visste eller burde ha visst om dette, kan ny eier ha ekstingvert (utslukket) servitutten, og servitutten faller da bort. Dette er likevel gjenstand for en konkret skjønnsmessig vurdering. I et tilfelle hvor servitutten viser seg i form av en fast tilstelning, vil det imidlertid sjeldent bli spørsmål om ekstinksjon. Dersom for eksempel servitutthaver har rett til å ha nøst på den tjenende eiendom, skal det lite til før den nye eieren burde visst om at eiendommen var beheftet med en slik rett fordi nøstet er synlig ved befaring av eiendommen.

3. Allemannsretten

Utgangspunktet i norsk rett er at grunneier har den fulle faktiske og juridiske råderett over sin eiendom. I fra gammelt av har allmenheten likevel kunnet utøve en viss bruk av fremmed eiendom, og det spiller ingen rolle om den fremmede eiendom er i privat eller statlig eie. Samlebegrepet for denne tillatte bruk er allemannsretten.

Allemannsretten er av en særlig art som ikke gir den enkelte bruksutøver samme sterke posisjon som f.eks. en servitutthaver, og er dermed nær forbundet med friluftslivet. De sentrale bestemmelser om utøving av allemannsretten finnes i friluftsloven (heretter fril.). Av størst betydning er retten til å ferdes til fots over annen manns eiendom. Utstrekningen av ferdselsretten beror på hvilken type eiendom det er snakk om. Dyrket mark og hageområde rundt et bebodd hus må ha vern mot allmennhetens ferdsel, mens grunneierens interesser i fjerntliggende strøk som utmark i fjellet og strandsone bør tillegges mindre vekt.4 For å ivareta både grunneiers og allmenhetens interesser, har lovgiver foretatt en avveining mellom ferdsel i innmark og utmark.

Med innmark menes etter fril. § 1a første ledd gårdsplass, hustomt, dyrket mark, engslått, kulturbeite og skogsplantefelt, samt lignende område hvor allmennhetens ferdsel vil være til utilbørlig fortrengsel for eier eller bruker. Med utmark menes udyrket mark som ikke regnes som innmark, se bestemmelsens annet ledd.

Ferdsel i utmark

Etter fril. § 2 første ledd kan enhver ferdes til fots i utmark hele året, når det skjer hensynsfullt og med tilbørlig varsomhet. Med dette menes f.eks. at man bør vise varsomhet overfor dyr på beite, man bør lukke grinder etter seg osv. Etter bestemmelsens annet ledd gjelder det samme for ferdsel med miljøvennlige fremkomstmiddel som hest, kjelke, tråsykkel eller lignende på vei eller sti i utmark, og over alt i utmark på fjellet. Grunneier kan likevel forby motorisert ferdsel og parkering på privat vei i utmark, jf. fril. § 4.

I utmark kan man også bade når det skjer i rimelig avstand fra bebodd hus (hytte), og uten utilbørlig fortrengsel eller ulempe for andre, jf. fril. § 8. Etter fril. § 9 første og annet ledd kan man raste, sole seg og overnatte i utmark, med de samme begrensninger som i fril. § 8. Skal man slå opp telt i utmark i mer enn 2 døgn, må man ha samtykke fra grunneier, jf. fril. § 9 tredje ledd. Dette gjelder likevel ikke i høyfjellet eller i område fjernt fra bebyggelse. Telt må heller ikke slås opp nærmere enn 150 meter fra bebodd hus eller hytte.

Ferdsel på sjøen med båt er fri for enhver, jf. fril. § 6, og man har lov til å dra i land båt for en kort periode i strandsone i utmark, jf. fril. § 7. Dersom man ønsker å nytte grunneiers kai eller brygge, må samtykke innhentes.

Ferdsel i innmark

Allmennhetens ferdselsrettigheter i innmark er mer beskjedne enn i utmark. I innmark kan man etter fril. § 3 første ledd ferdes til fots, men bare i den tid marken er frosset eller snølagt, og uansett ikke i tidsrommet fra 30. april til 14. oktober. Man kan heller ikke ferdes over gårdsplass eller hustomt, inngjerdet hage eller lignende område hvor allmenhetens vinterferdsel vil være til utilbørlig fortrengsel for grunneier.

4. Hevd

Hevd kan beskrives som erverv av eiendomsrett eller bruksrett som innebærer at opprinnelig eiers rett fortrenges gjennom hevders langvarige bruksutøvelse i god tro. Hevdsloven (heretter hevdsl.) gir generelle regler for hevd.

Hvem kan hevde

Både fysiske personer og sammenslutninger kan hevde rett. Også flere kan hevde sammen, men det forutsettes at de har utøvet bruken i den tro at de var sameiere og at man er en klar avgrenset krets av personer. I forhold til sistnevnte kan det i visse tilfeller gjøres unntak, men det beror på en konkret vurdering.

Det er ikke bare private som kan erverve ved hevd, også staten kan vinne rett ved hevd.5

Hva kan hevdes

Det følger av hevdsl. § 1 at man kan hevde bruksrett eller eiendomsrett til «ting». Hva som ligger i «ting» er presisert i bestemmelsen andre ledd, hvor det heter at:

«(M)ed ting er meint fast eigedom, lausøyre og rettsgilde verdepapir.»

Når det gjelder løsøre, er det verdt å merke seg at det gjøres reservasjoner i bestemmelsens fjerde og femte ledd.

Eiendomshevd

Eiendomshevd vil si at man hevder eiendomsrett til tingen. Hevdstiden for eiendomshevd til fast eiendomer 20 år, mens den er 10 år for løsøre og verdipapir. Det er avgjørende at man har opptrådt som eier sammenhengende i gjennom hele hevdstiden. Hevdstiden kan videreføres, f.eks. ved arv fra foreldre til barn eller ved at det skjer en lovlig overgang fra en person til en annen, se hevdsl. § 3.

Hevd er utelukket i tilfeller der den som mener å hevde rett sitter med gjenstanden ved leie, lån, pant e.l., se hevdsl. § 5.

Brukshevd

Brukshevd innebærer at man hevder en rett til å bruke annen manns ting eller eiendom. Typiske eksempler er rett til vei over en annens grunn, eller rett til å fortøye båt på naboens tomt.

Selv om hevdsl. § 4 uttaler at den som vet at han ikke eier tingen er avskåret fra å hevde, avskjærer ikke dette adgangen for å hevde en bruksrett. Hevdsloven § 4 gjelder kravet om at hevder må være i god tro, og er ikke ment som en begrensning i selve adgangen til å hevde bruksrett (men kravet om god tro i hevdsl. § 4 er like fullt et vilkår for hevdserverv av bruksrett, jf. hevdsl. § 7 andre ledd).

Også for bruksrett er hevdstiden 20 år for fast eiendom og 10 år for løsøre. Det er imidlertid gjort et unntak der bruken er på en slik måte at den ikke viser seg ved en fast tilstelning. Da er hevdstiden utvidet til 50 år, jf. hevdsl. § 8. Dette kommer av at i slike tilfeller skal det mer til før bruken til den som påberoper seg hevd er synlig for rette innehaver, og således at det er mindre å laste rette innehaver for ikke å ha reagert på bruken på et tidligere tidspunkt. En fast tilstelning kan f.eks. være et fortøyningspunkt på land.

Ellers gjelder reglene om eiendomshevd også for brukshevd.
Hevdstiden på 50 år gjelder ikke der det er tale om hevd av nødvendig veirett eller opplagsplass, se hevdsl. § 8.

Krav om god tro

Kravet om at man må være i god tro for å kunne gjennomføre et hevdserverv følger av hevdsl. § 4. Dette innebærer at man må tro at man har rett til å utøve den rådigheten eller bruken av den aktuelle ting eller eiendom. Hvis man tar seg til rette mot bedre vitende, vil man ikke kunne vinne frem med et hevdserverv.

At man må være i god tro innebærer også at man har vært så aktsom som kan forventes etter forholdene. Dette vil medføre at dersom man f.eks. ved enkle undersøkelser kunne funnet ut at det var noen andre som eide eiendomsparsellen, er man ikke i god tro.

Det er også gjort unntak for hevdserverv der verge eller en som styrer med tingen for rette eier mangler kunnskap om rettigheter eller ikke har vært aktsom nok, se hevdsl. § 4 andre ledd.

Stansing av hevdserverv

Et hevdserverv kan stanses ved at det reises søksmål mot den som hevder, dette under forutsetning at hevder ikke får medhold i et det allerede har skjedd et hevdserverv.

Hevdserverv vil også stanses dersom hevder mister tingen og den blir borte i mer enn to år, se hevdsl. § 6 andre ledd. Hevder har mulighet for å reise søksmål om hevdservervet innen de to årene den er borte, men gjøres ikke det stanses hevdservervet.

5. Lovhenvisninger

Lov om grannegjerde (grannegjerdelova), lov av 5. mai 1961.
Lov om rettshøve mellom grannar (grannelova), lov av 16. juni 1961, nr.15.
Lov om hevd (hevdsloven), lov av 9. desember 1966, nr. 1.
Lov um særlege råderettar over framand eigedom (servituttloven), lov av 29. november 1968.
Lov om friluftslivet (friluftsloven), 28. juni 1957, nr. 16.
Lov om sameige (sameieloven), lov av 18. juni 1965, nr. 4
Lov om burettslag (burettslagslova), lov av 6.juni 2003, nr.39

De aktuelle lover er tilgjengelig på www.lovdata.no

Kilder

Falkanger og Falkanger, Tingsrett, 6. utg (2007).

Denne brosjyren er utgitt av:
Jussformidlingen.

Jussformidlingen er drevet av jusstudenter ved Det juridiske fakultet i Bergen. Vi yter gratis rettshjelp. For mer informasjon, ta kontakt med oss.
Se kontaktinformasjon på baksiden.

Jussformidlingen kan kontaktes per telefon eller ved personlig oppmøte. Dersom noe skal sendes oss, kan det sendes per post, e-post eller faks.

Kontakt oss

Jussformidlingen tilbyr gratis rettshjelp, og gratis juridisk bistand til privatpersoner. Vi hjelper deg uavhengig av din personlige økonomi og hvor du bor.

Telefon:
55 58 96 00

Adresse:
Sydneshaugen 10
5007 Bergen